รัฐจงใจประเมินราคาที่ดินต่ำๆ เพื่ออุ้มอภิมหาเศรษฐี

รูปภาพของ pornchokchai
รัฐจงใจประเมินราคาที่ดินต่ำๆ เพื่ออุ้มอภิมหาเศรษฐี
  AREA แถลง ฉบับที่ 703/2563: วันพฤหัสบดีที่ 26 พฤศจิกายน 2563

 

ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส
 sopon@area.co.th 

            กลไกอย่างหนึ่งที่รัฐบาลของคนรวย ช่วยคนรวยก็คือการประเมินราคาที่ดินของทางราชการ ให้ต่ำๆ เอาไว้  เพื่อให้พวกเจ้าที่ดิน ผู้เป็นอภิมหาเศรษฐีที่ครอบครองที่ดินใจกลางเมือง เสียภาษีให้น้อยที่สุดนั่นเอง

            ราคาประเมินของทางราชการเรียกว่า “ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดินเพื่อใช้ในการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม” ซึ่งจัดทำโดยกรมธนารักษ์ โดยจัดทำใหม่ทุก 4 ปี โดยรอบล่าสุดคือรอบปี 2559-2562 และควรมีรอบใหม่ปี 2563-2566  แต่เพราะอ้างโควิด-19 จึงยังใช้ราคาเดิมอยู่ และเลื่อนราคาประเมินใหม่มาใช้ในปี 2564 แทน  จะสังเกตได้อย่างหนึ่งว่า ราคาประเมินราชาการมักจะต่ำๆ โดยอ้างว่าเพื่อไม่อยากให้ประชาชนเดือดร้อน  แต่อันที่จริง คนที่จะเดือดร้อนหนักก็คือพวกเจ้าสัว เจ้าที่ดิน ศักดินารายใหญ่ๆ ที่จะต้องเสียภาษีมากขึ้นต่างหาก

            ในอารยประเทศ ราคาประเมินราชการกับราคาซื้อขายจริงแทบจะไม่แตกต่างกันเลย เพื่อไม่เป็นการบิดเบือนตลาด และเพื่อการเก็บภาษีมาบำรุงประเทศนั่นเอง  แต่พวกเจ้าที่ดินไทย ไม่ต้องการเสียภาษี จึงทำราคาประเมินราชการให้ต่ำๆ เอาไว้  จะสังเกตได้ว่า ถ้าเป็นห้องชุด หรืออะไรที่ประชาชนทั่วไปเป็นเจ้าของ ราคาประเมินราชการกับราคาตลาดจะต่างกันไม่มาก  แต่ถ้าเป็นกรณีที่ดินใจกลางเมืองที่แสนแพง ราคาประเมินราชการจะต่ำกว่าราคาตลาดเป็นอย่างมาก

            กรณีตัวอย่างหนึ่งก็คือ ตามที่มีข่าวว่ากรมธนารักษ์ปรับราคาประเมินที่ดินใหม่ ราคาใจกลางเมืองเพิ่มขึ้นสูงสุดเป็นตารางวาละ 1 ล้านบาทนั้น  ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูล วิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ซึ่งเป็นผู้เชี่ยวชาญการประเมินค่าทรัพย์สิน ระบุว่าราคาตลาดจริง เพิ่มเป็น 3.2 ล้านบาทแล้ว เท่ากับราคาประเมินกรมธนารักษ์เป็นแค่ 31% ของราคาตลาด หรือราคาตลาดสูงถึง 320% ของราคากรมธนารักษ์

            หรือล่าสุดก็มีข่าว “ส่อง ‘ราคาประเมินใหม่’ ทั่วกรุง ‘เพลินจิต-ราดำริ-วิทยุ’ พุ่งวาละล้าน” ดร.โสภณ ซึ่งทำการประเมินค่าที่ดินทั่วเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ระบุว่า ราคาที่ดินสูงสุดที่กรมธนารักษ์ประกาศที่ 1 ล้านบาทต่อตารางวานั้น เป็นราคาที่ไม่สะท้อนราคาตลาด เพราะราคาตลาดปัจจุบันในบริเวณรถไฟฟ้าสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต และนานานั้น ปรับเพิ่มเป็น 3.2 ล้านบาท ณ สิ้นปี 2563 แล้ว

            อันที่จริงราคาที่ดินแถวสยามสแควร์ น่าจะมีราคาตลาดตารางวาละ 1 ล้านบาทมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว ทั้งที่เมื่อเริ่มแรก ราคาตลาดอยู่ที่ 400,000 ต่อตารางวาในปี 2537 และ ณ สิ้นปี 2558 เมื่อออกราคาประเมินราชการรอบปี 2559-2562 ราคาตลาดในย่านนี้ก็ตกเป็นเงิน 1.9 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว แต่ทางราชการก็ประเมินไว้เพียง 900,000 บาท แสดงให้เห็นว่าราคาที่ดินของกรมธนารักษ์ไม่สะท้อนราคาตลาด เป็นราคาเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นสำคัญ

            มาดูการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามราคาของที่ดินที่แพงที่สุด ณ สยามสแควร์ จะเป็นดังนี้:

            อนึ่งเมื่อครั้งประเมินปี 2559-2562 กรมธนารักษ์ยกให้ย่านสีลมมีราคาสูงสุดที่ 1 ล้านบาท/ตารางวา แต่ในปีใหม่ 2563-2566 ให้ราคาประเมินกรมธนารักษ์ที่ 1 ล้านบาทเหมือนเดิม แต่ยกบริเวณย่านสยามสแควร์ให้เท่ากับสีลม ทั้งที่ย่านสยามสแควร์ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน 2 เส้น มีศักยภาพสูงกว่า ถือเป็นย่านการค้าปลีก (Retail Centre) ที่มีผลตอบแทนสูงกว่าย่านสีลมซึ่งเป็นย่านการเงิน (Financial District)

            การที่ราคาทางราชการของกรมธนารักษ์ในพื้นที่ใจกลางเมืองต่ำกว่าราคาตลาดโดยเป็นเพียง 31% หรือหนึ่งในสามของราคาตลาด เท่ากับเป็นการช่วยเหลือให้นายทุนใหญ่ เจ้าที่ดินรายใหญ่ เจ้าสัว ได้ประโยชน์ จะได้เสียภาษีไม่มากนัก  สมมติว่าเจ้าที่ดินรายใหญ่รายหนึ่งครองที่ดิน 10 ไร่ หรือ 4,000 ตารางวา ถ้าราคาประเมินทางราชการเป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท รวมเป็นเงิน 4,000 ล้านบาท หากต้องเสียภาษีในฐานะที่ดินเปล่า 1% ก็ต้องเสียภาษี 40 ล้านบาทต่อปี

            แต่ถ้าที่ดิน 10 ไร่ นี้มีราคาประเมินราชการสูงถึง 3.2 ล้านบาทตามราคาตลาด ก็เท่ากับมีมูลค่าสูงถึง 12,800 ล้านบาท  หากเสียภาษี 1% เท่ากัน ก็จะเป็นเงิน 128 ล้านบาท  แต่เมื่อทางราชการประเมินราคาของกรมธนารักษ์ไว้ต่ำมาก ก็ทำให้เจ้าที่ดินรายนี้ต้องเสียภาษีเพียง 40 ล้านบาท ประหยัดไปได้ 80 ล้านบาท  แถมใน พรบ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างยังเอื้อเจ้าของที่ดิน เช่นว่า หากที่นำที่ 4 ไร่นี้ไปเลี้ยงวัวตัวหนึ่ง หรือไปปลูกต้นกล้วย แสร้งเป็นทำการเกษตร ก็ไม่ต้องเสียภาษีไป 3 ปีอีกต่างหาก  ภาษีและราคาประเมินจึงเอื้อต่อเจ้าที่ดินและนายทุนใหญ่โดยตรง

            กลไกของรัฐที่เป็นรัฐบาลที่ไม่ได้มาจากประชาชนจริงๆ มักจะทำเพื่อชนชั้นนำที่อยู่ข้างบน มากกว่าที่จะคำนึงถึงผลประโยชน์ของประเทศชาติและประชาชน

สั่งซื้อเล่มวิจัยฉบับเต็ม:
ผลสำรวจการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินกรุงเทพฯ และปริมณฑล 2537 - 2563
คลิกที่ลิงค์นี้: http://bit.ly/2rF5eXQ


มหาวิทยาลัยศรีปทุม ผู้ใหญ่ใจดี
 

 ช่วยด้วยครับ
นักเรียนที่สร้างบล็อก กรุณาอย่า
คัดลอกข้อมูลจากเว็บอื่นทั้งหมด
ควรนำมาจากหลายๆ เว็บ แล้ววิเคราะห์ สังเคราะห์ และเขียนขึ้นใหม่
หากคัดลอกทั้งหมด จะถูกดำเนินคดี
ตามกฎหมายจากเจ้าของลิขสิทธิ์
มีโทษทั้งจำคุกและปรับในอัตราสูง

ช่วยกันนะครับ 
ไทยกู๊ดวิวจะได้อยู่นานๆ 
ไม่ถูกปิดเสียก่อน

ขอขอบคุณในความร่วมมือครับ

อ่านรายละเอียด

ด่วน...... ขณะนี้
พระราชบัญญัติลิขสิทธิ์ (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2558 
มีผลบังคับใช้แล้ว 
ขอให้นักเรียนและคุณครูที่ใช้งาน
เว็บ thaigoodview ในการส่งการบ้าน
ระมัดระวังการละเมิดลิขสิทธิ์ด้วย
อ่านรายละเอียดที่นี่ครับ

 

สมาชิกที่ออนไลน์

ขณะนี้มี สมาชิก 0 คน และ ผู้เยี่ยมชม 23 คน กำลังออนไลน์